自8月9日起，在鄭州市市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)購(gòu)買住房時(shí)不再需要提供住房套數(shù)證明以及居住、納稅和社保等情況證明。
2011年1月6日，鄭州住房限購(gòu)令頒布實(shí)施；2014年8月9日，限購(gòu)令正式取消。在三年半的限購(gòu)期內(nèi)，鄭州房?jī)r(jià)發(fā)生了怎樣的變化？鄭州取消房產(chǎn)限購(gòu)之后，又會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生哪些影響？
分析人士認(rèn)為，從目前看，受限貸政策、市場(chǎng)供需以及開發(fā)商普遍較重的銷售任務(wù)等因素影響，未來(lái)一個(gè)時(shí)期通過(guò)合理的營(yíng)銷策略快速走量仍是開發(fā)商的普遍選擇，成交量不會(huì)猛漲，房?jī)r(jià)更不會(huì)報(bào)復(fù)性反彈。相比較而言，大企業(yè)、大項(xiàng)目面臨的壓力更大，其成交情況對(duì)市場(chǎng)的影響也更明顯，受這些項(xiàng)目的影響，即便有個(gè)別項(xiàng)目漲價(jià)，也不會(huì)影響大局。
大小戶型
魚和熊掌終于可以兼得
自國(guó)內(nèi)多個(gè)城市掀起取消限購(gòu)令的旋風(fēng)后，教師林月興奮之余充滿期待。8月9日，她終于心滿意足。她終于可以有自己的大房子了。2008年，林月在學(xué)校附近的豐慶路購(gòu)買了一套僅有40平方米的小戶型，住了3年后，因?yàn)閷W(xué)校搬遷離母親家近，她便又住回了母親家，小戶型被她租了出去。這些年，在學(xué)校附近區(qū)域，有幾次不錯(cuò)的購(gòu)房機(jī)會(huì)，但因?yàn)椴簧岬觅u掉這套黃金地段的小房子，她始終沒(méi)有資格購(gòu)買其他房子。
如今，限購(gòu)令被取消，林月第一件事情就是尋找學(xué)校附近的樓盤信息。
像林月這樣想有一套稍大的房子居住，同時(shí)擁有一套小戶型出租的上班族并不在少數(shù)。他們工作穩(wěn)定，福利較好，尚無(wú)其他投資渠道，“包租婆”的生活不僅省心，還能有額外進(jìn)項(xiàng)。限購(gòu)令的取消，對(duì)他們這一批人來(lái)說(shuō)，可謂是及時(shí)雨。
但對(duì)更多的置業(yè)者而言，限購(gòu)令的取消意味著什么？
大學(xué)路升龍?zhí)飙t項(xiàng)目的工作人員說(shuō)，新政策出臺(tái)后第一天，人流量大概增長(zhǎng)了20%。但大多數(shù)是來(lái)咨詢的，很多人關(guān)心房?jī)r(jià)是否會(huì)因?yàn)榻獬拶?gòu)而上漲，還未體現(xiàn)在成交量上。
現(xiàn)場(chǎng)的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，一室一廳的小戶型現(xiàn)在確實(shí)很搶手，他們的項(xiàng)目8月2日開盤，目前小戶型已經(jīng)售罄。
河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)趙進(jìn)京認(rèn)為，鄭州市全面取消限購(gòu)屬于順勢(shì)而為，對(duì)老百姓來(lái)講，自住房子該買還是要買；對(duì)投資性住房，限購(gòu)不限購(gòu)都要謹(jǐn)慎購(gòu)買。
取消限購(gòu) 是為了市場(chǎng)的理性回歸
河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)李曉峰教授認(rèn)為，鄭州取消限購(gòu)是大勢(shì)所趨。限購(gòu)政策的取消并不是從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)出發(fā)，而是為了化解樓市積壓太多、去庫(kù)存難等現(xiàn)象，也不是單純的政府救市行為，而是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的角度來(lái)考慮，發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)節(jié)作用。
多家研究機(jī)構(gòu)也認(rèn)為，鄭州市取消限購(gòu)，是為了市場(chǎng)的理性回歸。今年上半年，鄭州90平方米中小戶型供銷兩旺，表明剛需是目前鄭州樓市的購(gòu)房主力，限購(gòu)政策對(duì)鄭州樓市影響有限。同時(shí)，部分被住房限購(gòu)“誤傷”的剛需，以及有改善型需求但受制于限購(gòu)令無(wú)法購(gòu)房的家庭，其受到壓抑的購(gòu)買力將得到釋放，預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)成交量會(huì)有所提升。
房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)鄭州統(tǒng)計(jì)，隨著鄭州限購(gòu)的松綁，截至目前全國(guó)46個(gè)出臺(tái)限購(gòu)令的城市中，已有33個(gè)城市放松或取消了限購(gòu)政策，松限版圖越畫越大。13個(gè)未松綁的城市為北京、上海、廣州、深圳、大連、哈爾濱、蘭州、銀川、西寧、臺(tái)州、珠海、三亞、貴陽(yáng)。
從其他城市的情況來(lái)看，限購(gòu)取消之初，曾一度出現(xiàn)網(wǎng)簽量暴增，原因在于此前已和開發(fā)商簽了認(rèn)購(gòu)協(xié)議或紙質(zhì)合同的購(gòu)房者，在限購(gòu)政策取消、獲得購(gòu)房資格后，短期內(nèi)進(jìn)行了突擊“補(bǔ)簽”，而各樓盤實(shí)際成交量與限購(gòu)取消前相比并沒(méi)有多大變化。一位資深地產(chǎn)分析人士指出，限購(gòu)政策取消后大量補(bǔ)簽數(shù)據(jù)的出現(xiàn)，在某種意義上表明限購(gòu)政策并沒(méi)有限制住有條件的購(gòu)房人，政策在抑制需求、控制房?jī)r(jià)方面的作用自然大打折扣。
58同城地產(chǎn)頻道負(fù)責(zé)人表示，綜合眾多城市市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，在政策利好背景下，一些前期成交本來(lái)就比較好、營(yíng)銷壓力相對(duì)較小的樓盤，在取消限購(gòu)后，會(huì)逐步進(jìn)行試探性的營(yíng)銷策略調(diào)整，采取削減優(yōu)惠力度和范圍、適當(dāng)調(diào)高銷售單價(jià)等方式，和購(gòu)房者進(jìn)行博弈。不過(guò)，對(duì)多數(shù)樓盤來(lái)說(shuō)，置業(yè)顧問(wèn)口中的即將漲價(jià)，更多的是一種促銷的噱頭。
相比之前，取消限購(gòu)之后各樓盤的來(lái)電、來(lái)訪量有不同程度的增加，但實(shí)際成交量并沒(méi)有明顯增長(zhǎng)。在少數(shù)項(xiàng)目取消此前的大幅度優(yōu)惠時(shí)，更多的樓盤卻在趁此機(jī)會(huì)加大促銷力度。
限貸不放 鄭州取消限購(gòu)影響有限
2011年1月6日，鄭州住房限購(gòu)令頒布實(shí)施；2014年8月9日，限購(gòu)令正式取消。對(duì)比限購(gòu)令執(zhí)行之初和結(jié)束時(shí)的鄭州月度房?jī)r(jià)，每平方米漲了1486元。那么，取消限購(gòu)令，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有怎樣的影響？
對(duì)此，房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)鄭州首席分析師趙爽表示，“限購(gòu)政策的松綁是大勢(shì)所趨，開發(fā)企業(yè)也好、購(gòu)房者也好，應(yīng)該理性認(rèn)識(shí)此次事件的發(fā)生，市場(chǎng)并不會(huì)因此產(chǎn)生巨大的波動(dòng)。整體來(lái)說(shuō)，限購(gòu)政策對(duì)鄭州樓市影響有限；即使取消限購(gòu)短期內(nèi)對(duì)樓市也不會(huì)有大起大落的影響。大環(huán)境方面，鄭州在河南省城市首位度高，客戶基數(shù)大，購(gòu)房驅(qū)動(dòng)力方面，剛需強(qiáng)勁，且鄭州市場(chǎng)供求方面整體平穩(wěn)，夯實(shí)的客戶基礎(chǔ)和旺盛的剛性需求，保證了供求關(guān)系短期內(nèi)不會(huì)急劇逆轉(zhuǎn)，進(jìn)而價(jià)格大幅波動(dòng)的可能性較小。”
相比極易被鉆空子的限購(gòu)，限貸政策的影響無(wú)疑更大。上半年，個(gè)人住房貸款收緊是全國(guó)普遍現(xiàn)象，貸款利率普遍上漲10%～15%，鄭州的個(gè)貸形勢(shì)比全國(guó)偏緊，個(gè)貸利率普遍上漲20%甚至30%。這種情況大大提高了購(gòu)房成本，壓抑著住房需求。同時(shí)，很多開發(fā)商房子賣出去五六個(gè)月，都拿不到銀行貸款，也影響了房企的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
趙爽認(rèn)為，限貸若不放開，限購(gòu)政策的解除對(duì)市場(chǎng)的影響力大大減弱。鄭州放開限購(gòu)政策，開發(fā)商對(duì)投資型產(chǎn)品的投放量勢(shì)必加大，市場(chǎng)上投資客戶占比因此增多，拉大房?jī)r(jià)溢價(jià)空間，從而影響市場(chǎng)穩(wěn)定性。而針對(duì)此類投資型客戶，如果僅僅放開限購(gòu)，卻沒(méi)能將限貸政策放開，就不能徹底釋放其投資需求，所以即使解除限購(gòu)能對(duì)主城區(qū)投資類小戶型產(chǎn)品的成交有一定影響，但在“限貸”依然存在的情況下，產(chǎn)生的影響將大大削弱。
無(wú)論何時(shí)，政策調(diào)控作為房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的輔助手段都是必須的。從以往“一刀切”到今年的“雙向調(diào)控”充分顯示出政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面的思考和慎重，變得更加客觀、理性、因地制宜。“雙向調(diào)控“之下，各城市根據(jù)自身實(shí)際情況，限購(gòu)取消與否，其最終目的都是保證市場(chǎng)健康發(fā)展。落到鄭州市場(chǎng)，需要當(dāng)?shù)卣?、企業(yè)和消費(fèi)者共同呵護(hù)、培育，促進(jìn)其長(zhǎng)期穩(wěn)定、良性發(fā)展。(記者 蘇瑜)
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